银河地产2022投资策略：今年为房地产新周期起点，到一季度是配置最佳窗口

银河证券房地产团队发表主题为“新旧周期切换，底部蓄能嬗变”的研究报告。房地产团队认为，2022年为房地产新周期的起点。

2021年9月以来政策表态一贯且偏暖，我们认为目前政策底部已过，销售预计22年二季度企稳。我们对2022年房地产行业核心运行数据的判断为:商品房销售额增速-7.7%、房地产开发投资额同比增速0.5%-1.0%、竣工面积增速10%。经测算，央企国企和优质民企财务健康、信用较强。

短期维度，政策偏暖将推动估值提升，目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，我们认为21年四季度到22年一季度是配置的最佳窗口期。

中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，地产政策趋暖带来布局时机。

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